Il controllo degli affitti porta ad una buona politica e ad una cattiva economia

Non è necessario leggere molto in merito alla politica pubblica per trovare qualche affermazione del tipo “la cattiva economia fa una buona politica”. Questa affermazione è chiaramente inadeguata se per buona politica si intende un approccio reciprocamente vantaggioso, in effetti una buona economia è essenziale per raggiungere tale fine.

Tuttavia la suddetta dichiarazione è spesso veritiera se per buona politica si intende la capacità di attirare il 50% più uno dei voti su una questione o su un candidato. In questo caso lo standard è molto diverso lasciando così molto spazio al governo per imporre danni ai cittadini.

Pochi problemi riflettono questa divergenza tra la politica “buona” e cattiva economia più chiaramente dei canoni di affitto controllati (n.d.t. ossia equo canone). Una delle asserzioni più universalmente accettate dagli gli economisti è che il controllo degli affitti produce una serie di conseguenze sociali avverse a causa della sua grande ed involontaria ridistribuzione di ricchezza, nonché della soppressione dei prezzi di mercato intesi come comunicatori di informazioni e incentivi. Nonostante ciò, è stata adottata come politica in molti luoghi e tempi; è però il momento di riesaminare la questione, poiché sforzi per abrogare le restrizioni esistenti a livello statale sul controllo degli affitti sono attualmente in corso in diversi stati (tra cui California, Oregon, Washington e Illinois).

Come il canone di affitto controllato distrugge il valore

Il controllo degli affitti assorbe gran parte del valore degli immobili residenziali dai loro proprietari. Lo fa eliminando il diritto dei proprietari di valutare diverse offerte dai potenziali affittuari, ed il valore dei diritti coinvolti è rilevante. Ad esempio, dopo che a Toronto nel 1975 è stato imposto il controllo degli affitti, i valori degli immobili sono diminuiti del 40% in cinque anni. Una decina di anni fa, tali perdite sono state quantificate in circa 120 milioni di dollari annui nella sola Santa Monica.Una legge come quella per il controllo degli affitti, può portar via la metà o più del valore di un immobile dal suo proprietario, lo danneggia esattamente come se gli venisse sottratta la metà dei medesimi, anche se in quest’ultimo caso si tratterebbe di un furto. Queste frazioni di proprietà vengono date agli attuali inquilini e, che si tratti di un vero e proprio ben di Dio, è dimostrato dal fatto che coloro che godono degli affitti controllati quasi mai lasciano l’immobile.

Il declino in termini di qualità e quantità causato dagli affitti controllati.

Oltre a limitare così fortemente l’effettivo diritto di proprietà dagli alloggi in locazione, il controllo degli affitti crea anche numerosi altri effetti negativi aggiuntivi. Tolta ai proprietari la possibilità di preservare il valore dei loro immobili, il patrimonio immobiliare in affitto si deteriora sia in quantità che in qualità. I ridotti incentivi per la manutenzione e le riparazioni erodono il valore degli alloggi già esistenti. Inoltre, i proprietari sono poco incentivati a costruire nuove unità immobiliari per la locazione, causando il virtuale arresto della costruzione di nuovi appartamenti, e di conseguenza anche i posti di lavoro legati alle costruzioni e le entrate fiscali.

Inoltre, per sfuggire ai controlli dovuti al controllo degli affitti, le unità immobiliari destinate alla locazione vengono convertite in condomini per usi non residenziali. Tutto ciò riduce la disponibilità di alloggi in affitto, e ciò aggrava il problema della carenza di abitazioni invece che alleviarlo.

Il controllo degli affitti aumenta anche la discriminazione e l’ostilità tra padroni di casa ed inquilini. I proprietari che non possono più ottenere un adeguato profitto a causa dell’aumento dei costi dovuti all’affollamento, all’uso dell’acqua, ai potenziali danni o alla ridotta probabilità che il canone di locazione venga effettivamente pagato – o ancora a qualsiasi altra caratteristica degli inquilini poco attraente, hanno molti meno incentivi ad accogliere coloro che potrebbero causare tali problemi. È per questa ragione che le aree dove gli affitti sono controllati, piuttosto che favorire coloro che hanno redditi di modesto e medio livello, diventano sempre più popolate da inquilini a reddito più elevato con pochi figli.

Inoltre, gli inquilini biasimano i proprietari ritenendoli “avidi” perché non forniscono i servizi desiderati mentre questi ultimi considerano gli inquilini come un nemico fonte di continue fregature; in realtà il controllo degli affitti è la vera causa di questa situazione.

Il controllo di affitto crea mercati neri e grigi

Le restrizioni artificiali degli scambi reciprocamente concordati conducono anche a tentativi di evasione fiscale, come pagamenti sottobanco, accordi segreti per la ristrutturazione degli appartamenti o per la sostituzione di elettrodomestici, rapporti personali ecc. Non solo queste forme alternative di concorrenza favoriscono gli affittuari con redditi più elevati rispetto ai “poveri” (che popolano la retorica del controllo delle affitti, ma molto meno le abitazioni a questa assoggettate), ma determinano anche il sorgere di tavoli per il controllo degli affitti volti ad intralciare tali tentativi.

I proprietari, oltre all’imposizione di tali norme, devono sostenere i costi per difendersi e per adeguarsi alle medesime. Ciò fa sì che molte risorse, che avrebbero potuto essere impiegate produttivamente, vengono invece sprecate.

La prova che il controllo degli affitti sia “cattiva economia” è schiacciante, tuttavia dal punto di vista politico esso è molto attraente.

La ragione essenziale è che nelle città in cui viene imposto il controllo degli affitti, gli affittuari esistenti, destinatari del valore sottratto ai padroni di casa, costituiscono una maggioranza politica che approva quel furto, lo vota e per la maggior parte lo razionalizza e difende come parte delle “meraviglie della democrazia”.

Infatti il controllo degli affitti offre agli attuali inquilini rendimenti economici maggiori di qualsiasi politica che potrebbero ottenere in quanto maggioranza. Non solo risparmiano costi che possono superare i 1.000 dollari al mese rispetto ai prezzi di mercato, ma tale risparmio consente loro un migliore tenore di vita. Risparmiando 1.000 dollari al mese per 10 anni, si ottengono 120.000 dollari, mentre 21 anni di affitto generano un risparmio di oltre un milione di dollari. E molti inquilini a lungo termine hanno risparmiato anche di più. Quale altro atto politico offre agli affittuari un così grande vantaggio economico in cambio del loro voto?

La retorica “pro inquilini” del controllo degli affitti consente anche una potente forma propaganda ingannevole. Infatti solo gli attuali affittuari ne beneficiano, non gli affittuari in generale. Danneggiano infatti tutti gli affittuari ed i potenziali affittuari che non usufruiscono di un immobile soggetto ad affitto controllato. Danneggia tutti coloro che cercano un appartamento in affitto, ma che trovano cartelli riportanti la scritta “no vacancy”, costoro però non hanno la possibilità di votare nelle comunità in cui vorrebbero trasferirsi. Infatti quelli che sono finalmente riusciti a trovare un’unità immobiliare ad affitto controllato, una volta ottenuta, non vogliono che il loro buon affare si concluda.

Il controllo degli affitti danneggia anche gli affittuari che vivono nelle comunità circostanti, in quanto l’offerta limitata di unità disponibili fa aumentare i loro canoni di affitto. Ma costoro non possono votare.

Gli affitti controllati inoltre danneggiano coloro che affittano case esenti, poiché gli affitti controllati causano una minor disponibilità di alloggi e dunque un aumento dei canoni di locazione.

Il controllo degli affitti è causa di situazioni inusuali che indeboliscono e dividono l’opposizione.

Gli effetti a lungo termine degli affitti controllati

Poiché la durata della locazione è lunga si verifica una forte dicotomia tra gli effetti a breve e quelli a lungo termine. L’effetto a breve termine dell’imposizione dell’affitto controllato sull’offerta disponibile di unità immobiliari in affitto è piuttosto ridotto. I sostenitori possono concentrarsi solo sugli effetti immediati per argomentare che le obiezioni sono infondate. Tuttavia, l’effetto cumulativo è molto rilevante, portando molti economisti nel corso degli anni a riconoscere la sua capacità di decimare l’offerta di alloggi urbani.

I proprietari, i quali potrebbero essere uniti ed opporsi alla minaccia di limitazione dei loro diritti di proprietà, sono anch’essi soggetti a tecniche di divisione e conquista.

Non solo i proprietari di case in affitto sono molto meno numerosi degli inquilini, ma molti di loro vivono al di fuori della giurisdizione dove sono in vigore gli affitti controllati, ciò di fatto rende loro impossibile di far udire politicamente la propria voce. Se poi raccolgono fondi per una campagna di opposizione, i loro sforzi per limitare il danno che potrebbero subire li rendono facilmente demonizzabili in quanto la loro azione proverebbe quanto sono esosi nei confronti degli inquilini se ne viene data loro la possibilità.

Alcuni proprietari ne traggono beneficio

I proprietari sono anche divisi per altri motivi. I proprietari delle aree limitrofe, che altrimenti farebbero fronte comune con quelli delle giurisdizioni ove vigono gli affitti controllati, vengono in qualche modo “comprati” perché la riduzione dell’offerta di alloggi accanto a loro fa aumentare la domanda e di conseguenza anche i loro affitti. I proprietari di immobili commerciali, che di solito sono esentati dagli affitti controllati, possono beneficiare di affitti più alti per le loro proprietà a causa dei maggiori redditi dei residenti, redditi maggiori proprio grazie al controllo degli affitti.

La limitazione della quantità di unità immobiliari disponibili per la locazione in una zona determina un aumento del valore delle abitazioni occupate dai proprietari, scoraggiandoli così dal sostenere politiche contro il controllo degli affitti.

Il controllo degli affitti può dare agli inquilini attuali, grazie al fatto di essere in maggioranza, massicci guadagni sottraendoli ai proprietari.

Ciò significa anche che i politici che si occupano di quella maggioranza politicamente dominante possono facilmente acquisire e mantenere il loro potere. Il fatto che gli attuali inquilini traggano beneficio a spese di quelli che abitano nelle aree vicine e di tutti gli altri futuri inquilini può essere mascherato facendo finta che i loro interessi coincidano con quelli di tutti gli inquilini attuali e futuri.

Gli affitti controllati dividono anche l’opposizione dei proprietari esentando dalla minaccia di espropriazione gli immobili commerciali ed aumentando il valore delle loro proprietà, così come gli eccessivi guadagni dovuti alla ridotta offerta di alloggi in affitto nelle vicinanze.

L’insieme di questi fattori spiega perché nelle aree dove gli affittuari sono in maggioranza, la cattiva economia alla base degli affitti controllati si traduce spesso in “buona” politica per i pirati politici del cinquanta più uno per cento.

L'articolo originale: https://mises.org/blog/rent-control-makes-good-politics-and-bad-economics